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烂尾楼是怎样炼成的:违反直觉的三个残酷真相

admin 2023-11-27 17:53 阅读数 100 #闲野趣闻


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❶ 有毒的烂尾楼


2005年2月11日,农历大年初三,卖打口碟的阿茂在海丰首届原创音乐节上认识了卖盗版书的仁科。出于共同的音乐理念,两人在元宵节后一起去了石牌村(广州最大的城中村),并凑齐了5个人,组建了一个中国土特产摇滚乐队

五条人。

在楼间距不足一米、楼群之上不见天光的石牌村里,五条人为了生计疲于奔命,最终只剩下“两条人”,即号称“农村拓哉”的仁科,以及一年四季穿着人字拖的阿茂。


在一次接受公开采访时,不爱言语的阿茂伤心地说:

(五条人乐队)就好比城里建了一半的房子,没钱了,就烂尾了。

和穿着皮裤高歌“我要怒放”的正能量摇滚不同,五条人乐队试图在歌曲中描绘一代乡土青年入县城、闯都市的稀松人生与悲欢离合。


例如在2018年发行的单曲《烂尾楼》中,五条人以戏谑荒诞的音调唱道:


烂尾楼耸立在他面前

冰冷的水泥包围着他

像神秘的撒哈拉沙漠

这里居然有人号称酋长


歌曲中提到的这幢楼,就是烂尾了17年的港澳江南中心。


在广州房地产界,港澳江南中心充满了传奇色彩:众多的债权人、业主、施工方人员在物业处发生过多起“打成一片”的故事,抢先在此开店的世纪联华超市(合作方之一)忍无可忍选择主动关店,某位前期合作老板在此跳楼自鲨…


业内人士称:


不要来这个烂尾工地,会变得不幸。


然鹅,港澳江南中心其实是幸运的。因为在漫长的拉锯与转手之后,该项目居然被成功盘活,并更名为达国际酒店。


2012年,广州市房管局专门就此事发文,热情洋溢地表扬、总结了该项目的先进经验,同时还宣布:

全市登记在册的141宗烂尾地块,已有126宗开始盘活。


但没人知道,未被盘活的15个房产项目里,是否包括卖出去近200栋,有业主2384户的澳洲山庄?


这个广州市规模最大的烂尾楼项目始于1992年,迄今已烂尾:


31年。


伤感的是,部分烂尾楼业主因背负着还贷压力而无力购置新房,只好入住了这个杂草丛生的所谓社区。

没有水,他们徒步到山里挑泉水;电压不稳,他们每家自备一台稳压器;为了防止蛇虫入家,他们在房子和道路周围撒上硫磺粉…

2022年,75岁的业主刘叔称,20多年来,他和母亲一直住在这个烂尾楼里。老母亲没能亲眼看到重建之日,100岁时在山庄内离世。他一直不敢想一个问题:

如果不是生活在烂尾楼盘,母亲是不是可以更加长寿?

更伤感的是,每一年,澳洲山庄的住户都会举行一个特殊的集体仪式,悼念住在烂尾楼里逝去的业主。


(相互照顾、送别老人,是澳洲山庄住户们最注重的仪式之一)


如果说恒大暴雷之后房地产市场被看空,是近期烂尾楼的直接导火索。那动辄烂尾十年二十年的楼盘,就让普通人看不懂了:


在房地产上行周期里,房价一直在涨,房事如醉如痴,为什么大型烂尾楼盘没有抓紧机遇,反而无奈躺平呢?


答案是:


尽管复工重建方案在账面上有利可图,但烂尾项目往往伴随着巨大的潜在法律风险。


例如达镖国际酒店位于广州市海珠区最繁华的商业区,门口就是地铁2号线与8号线,周边配套成熟(3公里之内有9所中小学、10所医院),在2012年最终建成后以2万元/平的高价开盘…无一不说明,这是一个连瞎子都看出重整价值的楼盘。


可在1995年烂尾后,它被4次转手,先后被称为港澳江南中心、保华广场等,直到2012年才艰难赢得“复活赛”。这17年内,连置地集团这样的港资地产大佬都搞不定该楼盘牵涉的:


300多起债务纠纷。


直到2009年海珠区本土企业广州江南房产有限公司接手,这个楼盘才艰难重启,并在有关部门协调下交付使用。


达镖国际酒店拥有广州市海珠区最好的区位


更诡异的是澳洲山庄。


澳洲山庄从1998年烂尾,但随着2014年增城撤县改区,依山傍水的澳洲山庄楼盘对广州市民具有莫大吸引力。尤其是在广州市政府亲自督建下,黄埔区正式通过了《澳洲山庄盘活重建方案》,所有人都以为该项目将咸鱼翻身,迎来多方共赢。


(2014年,广州某媒体报道的澳洲山庄项目重启仪式)


但项目刚宣布重建,原开发商、携款1.2亿元跑路的外籍商人胡耀智通过澳美公司,与广州规划和自然资源局黄埔分局、黄埔金坑林场打起了官司。

原来,澳美公司于2007年与方兴(第三方公司)联手伪造了一笔债权债务,把伪称的澳美欠债款项拆分成3笔,分别用3则仲裁以3个地块的转让来抵债偿还,且方兴同意地块暂不过户。

这意味着澳洲山庄的地皮存在严重的产权纠纷,一旦败诉,这片原属于黄埔金坑林场的土地将面临着“国有资产流失”、“林地改建设用地审批”的指控。



这个隐性炸弹的威力过于巨大,宣告着接盘开发商随时面临着“退建复林、血本无归”的尴尬境地。


于是,尽管当地有关部门直到2022年都在努力盘活,但澳洲山庄的未来依然难以预测。


(2022年,当地有关部门仍在评估澳洲山庄项目)


一位房地产专业人士告诉我:


某些烂尾楼项目像一坨屎味的巧克力,但总有开发商捏着鼻子吃下去;另一些烂尾楼项目是一坨屎里的巧克力,没有开发商敢吃,吃下去会呕吐中毒的。



屡禁不止的资金体外循环


在郑州“烂尾楼夫妇”被某TOP4开发商激情殴打、隐入烟尘之后,有些“理中客”开启了“受害者有罪论”。


例如某地产大V发文后的精选留言中,购买了同一个小区的业主认为亮亮丽君“不顾大局、把事情搞大”,只会让开发商房子更难卖,回笼资金更困难。话里话外透露出一个诡异的逻辑:

为了让开发商有资金把烂尾楼建成交付,有必要助纣为虐地孤立刺头业主,骗更多冤大头来购房。


这些奇葩都没有弄清楚第二个残忍的真相:


为什么卖得好的期房楼盘,也会因资金链断裂而烂尾呢?


例如亮亮丽君购买的融创城,是近年来郑州市最大的旧改项目之一。2019年12月11日晚第一期开盘时,从中州大道向南到紫辰路1000多米道路被堵得水泄不通,数千人冒着零下5度的低温熬夜排队买房,全然不顾售楼处工作人员以大喇叭喊话:

报备客户已经超过了7300组,请后面的朋友不要排队了。

(融创城第一期开盘时的“热卖之夜”,当时的亮亮丽君还没有排队的资格)


此后,融创城一口气开到第六期,期期热销。


例如2022年1月,中指研究院公布了郑州地产企业销售业绩排行榜,融创城以销售面积23.8万平米排名第一,销售金额35.2亿元排名第三



按照克尔瑞地产公布的数据:

近年来房地产企业平均销售利润率(ROS)12%-15%,但知名开发商ROS可达 30%-35%”。

换算下来,售卖去化异常顺利的郑州融创城项目,足以开启“以前期销售回款滚动后期开发,顺利完成交付”的良性循环,开发商和业主们不应该担心资金链问题才对啊。


问题出在哪里?


一个扎心的真相是,包括融创在内的开发商,并没有把项目前期预售资金用于后期开发,从而实现“稳打稳扎”的项目建设,而是急于把套现的预售资金输送给总部,用于其他项目。这就是赫赫有名的“预售资金体外循环”。


这又分为两种情况。


第一种是在房地产上行周期里,以恒大为代表的“三高房企”,疯狂地把期房预售款集中,用于后续土地拍卖与撒豆成楼,从而达成高杠杆、高负债、高周转的开发模式。也就是说,许家印们恨不得把一个楼盘的预售款用来:

买第二块地、给第三块地打地基,同时撬动四个在建项目。

在房价上涨的节奏里,这个“疯狂暴兵”是有利可图的,反正未完工楼盘可以售楼花,最后慢慢开发就是了。但一旦房价下行、销售回款不力,开发商将得到的,是资金耗尽的4个烂尾楼盘。


第二种情况是在房地产下行周期里,开发商也倾向于抽调预售资金,用于“集中精力办大事”。这个“大事”的尺度比较微妙,可以是利润率更高的项目,也可以是被开发商视为“ZZ任务”、必须优先完成的:

保交楼项目。

以融创为例,这是一家起源于天津的开发商,在该市打造过40多个城市封顶项目。2023年11月,融创集团发布的一篇文章称:

2023年1-10月融创天津累计交付了5个项目、5965户,赢得了业主的信赖和市场的认可。


在下行周期里,保交楼的资金从哪里来?鉴于开发商变不出钱来,那就内部封闭运行,统筹使用吧。


2022年11月,福州市城乡建设局发布公告称:

发现融创旗下子公司某项目违反《福州市商品房预售资金监管办法》,在项目竣工验收备案前将2310万监管资金违规回流至建设单位的同名非监管账户,未实际用于项目施工建设,存在违规套取挪用监管额度内资金的行为。


可悲的是,对融创来说,这并非个案。


2022年10月,各大财经媒体竞相报道称,融创偷换与中融信托共管的保险锁锁芯,偷偷划走预售资金监管账户上的11.4亿元




鉴于孙总领导下的融创具有特有的草莽气质,我郑重建议对亮亮丽君夫妇非常不满的“融创6期业主”冷静下来,用残存的脑容量思考一个哲学问题:


各位业主善解人意地为融创争取来的资金空间,会不会全部用于郑州楼盘的交付?存不存在被融创肆意挪用的风险?


你们应当感谢亮亮丽君夫妇这样的刺头!如果没有人抗争,没有人给开发商施压,存在预售资金监管漏洞的开发商将毫不犹豫地玩弄资金体外循环的把戏。


教员同志说:


我们爱好和平,但以斗争求和平则和平存,以妥协求和平则和平亡。



业主群的队伍不好带


值得注意的是,烂尾楼的存在,是多方博弈的结果。其中,烂尾楼业主是推动事件解决的基本盘。很可惜,这个基本盘往往处于相对弱势的群体。


一个常见的黑色幽默是,帮烂尾楼业主打官司的律师,出行连高铁商务座都舍不得坐,因为律师费都是业主们一家一家凑出来的,得精打细算地花;而开发商聘用的律师,坐飞机都恨不得坐商务舱。反正律师费是通过预售资金中的拨款,根本不差钱。


但除此之外,烂尾楼业主由于“人心散了,队伍不好带”等原因,难以形成合力,从而加剧了博弈双方的不平衡。


2023年9月,“学习强国平台”全文转载了中国新闻网刊发的报道《千万豪宅或遭遇“停贷风波”》。


文中提到的烂尾楼盘名为“滨江一品苑”,位于上海内环的黄浦江边。在2019年时,该楼盘均价高达11.18万/平,主打户型是500平米以上的超大复式,总价超过6000万,即使是面积最小的131平米两居,总价也超过了:

1500万元。

然鹅,尽管登上了国内主流媒体平台,甚至被日本、瑞士等国竞相报道,尽管有业主发出了“终止贷款”的申明,该烂尾楼盘泰然自若、稳得一批。



此外,在“全国烂尾楼之都”郑州,也曾爆出法院团购的楼盘遭遇烂尾的悲剧。



大多数人难以理解第三个残酷的真相:


这些社会精英、强力部门人士遇上烂尾楼后,能调拨的资源更广、对开发商的影响更直接,怎么可能烂尾得如此彻底?


但真理从来就是赤裸裸的。


由于密集的社会关系,这些精英阶层的烂尾楼业主反而投鼠忌器,不太愿意全力维权,从而加剧了烂尾风险。


例如,公务员、基金经理、公司高管、企业主…等精英,背后大都有一个“单位”。你把事情闹上热搜,被列为有关部门重点监测名单,单位会怎么看?合作方或商业伙伴怎么看?



进一步推测,单位团购房烂尾时,单位和职工反而最容易互相推诿。


单位团购房的开发流程比较特殊,职工并不直接与开发商签约,而是把钱交给单位,由单位先和开发商签署协议,参与供地,协助开发商拆迁,等开发商开发完毕后再以优惠的方式回售给职工。


例如开发商说房价上涨带动了建材与劳动力上涨,我资金链困难,要不您加1000万,让我把房子盖完?此时单位就犯了嘀咕,我加钱了,如果你过两天再要求加钱,我给还是不给?


当然,开发商可以“想人所想、急人所急”地建议,单位团购的初衷是成本价购房,现在成本上升了,要不您这样,让职工每平方追加200元,把事情给圆满解决了?单位如果答应了,开发商再要求加第二次、第三次的成本价,直到让职工拒绝付钱为止。


开发商有底气与单位博弈,是因为团购房烂尾后,购买的职工会给单位施压,寄希望于单位加钱或谈判,这是一种变现的“搭便车”行为;而单位拒绝出头,是因为对开发商没有真正的约束,帮职工维权存在很大的不确定性。最终,团购房的“出发点是好的”,但在实践中非常容易出现“公共地悲剧”。


此外,有部分单位职工已经有了房子,但并不会放弃已有的购房资格,他们会把“购房名额”转卖给亲戚、朋友,甚至不相关的“散人”。


一旦团购房出事了,本单位职工反而容易成为“沉默的大多数”,他们重视铁饭碗,不愿意让单位的名字出现在公众舆论之下,就指望着“散人”们冲锋在前,自己坐享抗争成果;而本来更积极的散人们意识到多数人的想法,顿时心思就凉了。


段子手常说:

大学女生宿舍关系复杂,6个人可以建立5个微信群。

但团购房业主之间的心眼子,并不比女生宿舍少多少。


多种因素叠加,团购房更容易烂尾,就成了“意料之外、情理之中”的事。



业主们血仍未冷


综上所述,开发过程中潜在的法律风险、预售资金体外循环隐患、业主因社会关系差异而形成的离心力,使得房地产项目面临“万事开头难,其次中间难,最后结尾难”的囧境。如果再考虑到“公司治理有漏洞、社会治理不完善”的无奈现实,烂尾楼的出现就相当合理。


如何预防、纠错、保交楼,这是开发商、银行、监管部门需要认真考虑的问题。


——但似乎不该是烂尾楼业主应该承担主要责任的问题。


权利与责任是对等的。既然绝大多数烂尾楼业主在默默承担按时还贷的义务,那么开发商与监管者就必须主动承担如期交付的义务。期房购买者可以承担房屋贬值的投资风险,但不该承担开发商毁约的交房风险。


对于高高在上指点“烂尾楼业主的认知配得上他们的苦难”的人间清醒者,我只想说一句:


苦难没有降临到你我头上,并不是因为我们多么聪明,只不过是我们运气好而已。


而现实中,风险承受能力最低、对交付期望最大的烂尾楼业主是怎样与苦难奋争的呢?


2020年11月15日凌晨,辽宁省大连市君临天下小区的郑薇被冻醒,她看着昨晚钉上塑料布的大窟窿(窗户),盘算着要不要多买一个热水袋。


8年前,郑薇以6300元/平方米的价格,购买了该楼盘5号楼二层一套82平方米的房子。2020年开发商破产后,她和部分业主入住了半截子的家。


在艰苦的居住环境中,大家劝着年龄大、不抗冻的老年人先行撤退;为了节省煤气,大家结伴互助,捡来附近的建筑材料板当木柴,吃起了大锅饭。


面对《南方周末》记者“为什么住在这里”的提问,美甲师郑薇坦然地说起,一方面是这几年赚钱不容易,住进来可以省出租房的钱,另一方面则是:


我们得替大家守在这儿,直到接盘的人交房。


三年过去了,又将迎来冬天的烂尾楼业主血仍未冷,他们的期盼还可以实现吗?

(在冬夜,大连的烂尾楼业主)


2019年4月,严肃文学杂志《花城》刊登了对五条人、万能青年乐队等摇滚新势力的评论,其中说到五条人乐队:

如同唱的诗一般,可以算是中国最好的现实主义文学。

而五条人的《烂尾楼》,则被评价为:


这栋半吊子式的建筑物,是半吊子式的中国城市化进程的现实隐喻。


只是,风吹过烂尾楼,他们的忧伤该跟谁讲?



——(全文完)——


写在后面的话:


1,如无意外,这应该是关于烂尾楼事件的最终章,也就是回答一个核心问题“当房地产鲜花着锦的时候,烂尾楼究竟是如何产生的?”从明天起,我们将把注意力集中到更轻快一些的内容。毕竟,都快到经典的“大过年的”环节了。


2,《花城》称五条人乐队是诗人,我是比较赞同的。五条人擅长的,是以最平直的歌词,写最哀婉的故事,这是中国土味版鲍勃·迪伦。


3,由于之前两篇文章的铺垫,本文没有对亮亮丽君进行太多叙述。面对普天盖头的嗡嗡声,希望他们携手共进,最终好起来吧。因此结尾处没有选用五条人乐队的《烂尾楼》,而是《阿珍爱上了阿强》。



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