「以案释法」因疫情管控开发商延期交房是否属于不可抗力，责任如何承担？

众所周知，

开发商逾期交付房产，应当按合同约定承担相应的违约责任，但若逾期交付发生在疫情防控期间，这一违约行为又该如何认定，相应的责任又当如何承担?

案件回顾

浙江省丽水市的陈某夫妇在2019年8月看中了某房产公司开发的位于莲都区的一个楼盘，遂与开发商签订了商品房买卖合同，约定购买该公司开发的一套建筑面积97平方米的房子，加上一个车库，总价共计182万余元。签了合同后，陈某夫妇付清了全款。按照合同约定，开发商应该在2020年8月30日前交房。

但是到了2020年8月28日，陈某夫妇却收到延期交付的通知。直到2021年1月3日，陈某夫妇才等来了开发商的交房通知。收房后，对于延期交房的问题，陈某夫妇没有等到开发商的违约金，因此，他们起诉到丽水市莲都区法院，要求开发商按照合同约定，按日以全部房价款的万分之三支付逾期交付的违约金6.9万余元。

这期间，其他业主也陆续起诉，诉请开发商支付逾期交付的违约金。

法院审理案件中，开发商提出，2020年春节因疫情管控，楼盘在2020年1月30日到4月30日无法施工。这是不可抗力导致延长复工，按照法律规定，这期间应为免责期，免除开发商的违约责任。

法院经审理，判决开发商支付陈某夫妇违约金3.1万余元。这批案子判决后，部分当事人上诉，二审法院近日维持了原判。

法官说法

本案中，新冠肺炎疫情属于不可抗力，这是没有争议的。而本案的主要争议焦点，在于因疫情不可抗力导致开发商逾期交房，逾期的具体时间如何计算。

法院经审理查明，2020年1月23日，省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应，一般企业的复工时间要求不得早于2020年2月9日24时。2020年3月2日，一级响应调整为二级响应。

在违约金的计算上，被告开发商要求逾期时间应扣除影响延期复工的99天，而原告主张逾期126天。

综合考虑疫情防控等级变化的时间，企业复工招工的影响，法院酌情确定疫情防控影响期间的40天可在逾期交房天数中扣除。也即，违约金的计算应从2020年8月31日到2021年1月2日，共计125天，扣除40天，确定应承担违约金的天数为85天。

因合同约定逾期交房在90日之内按日万分之二计算违约金，为此，被告开发商应支付原告的违约金为3.1万余元(全部房价款182万余×0.02%×85天)。

来源:浙江法制报、民事审判

【来源:烟台高新区法院】

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