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为什么香港没有烂尾楼?

admin 2022-07-18 12:20 阅读数 816 #金融诈骗


烂尾楼事件正在逐渐平息。

最高法明确指出,烂尾楼的风险不能由业主单方面完全承担。但是,关于烂尾楼的具体解决方案,各方都还拿不出一个较好的办法,只能暂时性地拖着。

众所周知,内地的房地产预售制度来源于香港的“楼花”制度。在烂尾楼事件愈演愈烈之后,包括任泽平在内的不少经济学大V建议,取消预售制。唯有取消预售制,保证一手交钱,一手交房,才能让购房者和房企双方处于买卖对等地位,才能确保购房者的合法权益。

图源富途牛牛

可是,事实果真如此吗?我们也都知道,当前,如融创、恒大、佳兆业、富力、华夏幸福以及阳光城等大型房企,均陷入了不同程度的现金流紧缺的泥沼。如果此时,再取消预售制,进一步掐断房企的资金来源,那么,很可能会波及到更多的国营房企也被拉下水,陷入同样的现金流危机之中。

届时,将会有更多的烂尾楼出现,也会有更多的业主权益受损。这是一个系统性的经济问题,简单粗暴,一刀切式地取消预售制,无异于给中国房地产行业雪上加霜,火上浇油。

取消预售制是目标,但只能缓,不能急。任泽平之流不过是博眼球,赚流量的业务网红经济学家罢了。


事实上,我们去剖析烂尾楼之所以烂尾的原因就能发现,其中之核心在于:监管资金不知去向。

监管资金被非法、违规腾挪,才是楼盘大规模烂尾的直接导火索。要不取消预售制,维护房企不倒闭,又继续推进楼盘建设如期进行,其实是有方法的,也是早就有答案的。

预售制来源于香港,避免预售制下楼盘烂尾的答案恰恰也在香港。香港的房地产预售制比内地更早,可香港却极少有烂尾楼。虽然李嘉诚老是被骂,但是,你要是买了和记黄埔的房子,还真不用担心楼盘烂尾的风险。在风险控制这块,以李嘉诚为代表的港资房企要稳健得多。


内地房企负债率动辄80%以上,但和记黄埔负债率长期位于40%以下,居于绝对安全线以内。在这个比烂的时代,回头来看,香港的房地产监管制度要比内地完善得多。

内地在抄香港房地产的作业时,只抄了“预售制”,却没有抄“预售制”背后的“监管制度”。

香港为确保业主权益得到保护,把期房未交付前的风险和责任压实在了银行和律师的身上。业主在购买期房时,先交30%定金,其中房企可以首批拿走5%,剩余资金存入律师在银行设立的信托账户。在楼盘的前期建设过程中,开发商只能用自有资金去支付供应商货款。


律师作为独立第三方,负有监管责任。没有律师的签字,房企不得挪用信托账户里的资金。

银行作为资金存入方和信托账户管理者也负有监管责任。银行必须按照建筑师开具的楼盘建设进度证明,对房企进行分期付款。楼盘建成10%,银行就支付10%,建成90%,银行就支付90%,全部建成交付后,银行才会支付100%。

为什么银行要对房企的在建楼盘进度实施监管?因为这关系到银行的切身利益。在楼盘未交付之前,银行不得跟业主签署按揭合同。也就是说,在业主没有收楼之前,风险全都扛在银行的身上,业主不会背负上贷款压力。

为什么要把风险扛在银行身上?因为相比于业主,银行和房企的关系更加公平对等。房企需要银行提供贷款,而银行也需要房企这类大客户,为银行持续带来贷款业务。二者相互依赖,相互成就,也能做到相互监督。基本上,房企不敢赖银行的账,银行为确保贷款良性,也会积极监督房企的施工进度,按进度拨款。

为防止房企和银行勾结起来,香港还特别加了一道锁——“律师监督”。


在这三方制衡下,对业主就非常友好了。业主只要交了首付,就能安心等着交楼。反正,业主也没有按揭。要是楼盘烂尾,业主就能要求从银行信托账户退还购房款,再买新房。楼市购买力不会消失,人们对预售制也充满信心。

在这种情况下,香港烂尾率极低。因为对香港房企而言,若是楼盘烂尾,那可就全砸在自己手里了,房企要亏得血本无归。


为什么内地楼盘会大量烂尾?从根源上来讲就是,内地只抄了预售制,却没有抄预售监管制度。内地的预售资金由银行和房管局共同监管。但是,房企、银行和地方政府三方本质上存在着深度的利益捆绑,监管效果大打折扣。

各方为了自身利益最大化,把期房的风险转移到了业主身上,让业主提前背上了巨额房贷。即便楼盘烂尾,房贷也不能断供,业主成了终极背锅侠。

要改变这种状况,保护业主权益,其实只要做一个小小的改变即可:在业主未收房之前,业主无需支付房贷。


在内地,银行都是各大房企的金主爸爸。把风险还给银行,银行对监管资金的监管效果必然是立竿见影的。

业主房款也付了,房企也有开发资金,预售制还能保留,不至于破坏现有的房地产销售生态,以稳定房地产行业,风险和监管责任则大部分转移到银行,

到这时,是否取消预售制就不那么重要了。




本篇文章来源于微信公众号: 牲产队

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