为什么香港罕有烂尾楼

admin 2022-07-17 阅读:969 评论:0
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学霸抄作业,总是能屏蔽那些错误答案的。

1

2003年的时候,香港有两个楼盘出现了停工烂尾迹象,酿成了一场轰动全港的“烂尾楼风波”。
不能怪香港市民矫情,小地方毕竟没看过“烂尾楼之都”这种大阵仗。在此事发生之前,香港已经四十多年没出现过烂尾楼了。
香港“卖楼花”的预售制度在1954年就创立了,用分期付款的杠杆吸引没什么钱的打工仔上车,顺便撬动了香港楼市几十年繁荣。
但在1960年,位于大角咀的富贵大厦因为建筑费用超支停工,成了香港首宗“烂尾楼”。买了楼花的上百个业主,被迫又多掏了三成的钱才把窟窿堵上。
经此一事,香港的管理部门几番酝酿,终于在1961年末给预售楼花制度打上了一块补丁。
这个补丁要求开发商在叫卖楼花前,要确保地价已全部支付,还要证明自己有足够的钱完成项目。
你亮出账户余额也好,拿着银行担保也行。没这些,管理部门就不给批同意书。
而且楼款要放在指定律师那里托管。要用钱,得取得律所许可,还要经过建筑师核准。
即便开发完成后,这楼款也要先还清银行贷款,剩下的才返还给开发商。
给预收款上了这么多道保险,派那么多角色盯着,香港的开发商怎么看都像是跪着要饭的。
但熟读历史的韭菜斯基总说:
铁打的笼子也关不住水做的鸡。

2

香港挂了四十年“无烂尾”的流动红旗,是被一家叫均来集团的开发商给扯下来的。
这家集团的创始人是号称“元朗教父”的戴权,权叔当年叱咤政商两界,是不折不扣的“元朗大地主”,顶峰时期,戴氏家族坐拥元朗大马路半数店铺。
但在开发茵翠豪庭这个项目时,均来集团遭遇了香港楼市大跌,被杀了个措手不及,账突然算不过来了。
后续进场收拾烂摊子的接管人安永,翻了账本才发现,茵翠豪庭烂尾,不止受行情影响。
这个项目预售收来的5亿楼款,居然绕过层层监管,不翼而飞了。
这件轰动全港的烂尾事件,很快就把警方商业罪案调查科给招来了。在港片里,商罪科是敢上门请浩南哥回去喝茶的主。
事后调查发现,时任均来集团的掌舵人、权叔的侄儿戴志华,伙同财务总监,用5家公司虚构了数以百计的付款证明,做假账套走了4.8亿监管资金。
素来too young的港媒也议论纷纷,他们觉得除了这通天的财技,负责监管资金的律所及建筑师与均来集团也有颇多猫腻。
用星爷电影里的一句台词概括就是:
球证、旁证、主办、协办都是我的人,你拿什么和我斗?

3

这起震惊全港的烂尾楼事件,在接盘方安永的斡旋下,幸而重获融资,顺利交付,避免了彻底烂尾的命运。
事件的始作俑者均来集团管理层,也被警方第一时间施以雷霆手段,后被法院判刑进了监狱。
风波过后,昔日“元朗大地主”的戴氏族人先后破产,权叔也淡出江湖,终归茶楼一老翁。
事情虽然有惊无险,但地产界平稳运行几十年的游戏规则,又到了该修补漏洞的时候。
当时香港的开发商,一般会把楼盘抵押给银行换贷款来开发。如果烂尾,银行是第一债权人,有权把楼盘没收拍卖。
如此一来,那些采用“即供付款”、背了银行房贷的业主,不仅收不到楼,还要继续还贷。
像这样荒谬的结局,香港市民没概念,但我们熟悉。这几天在各地业主发出的“停贷告知书”,已经把这个局面反复渲染了几百次。
但当时的香港市民没有那么高的觉悟,肯咬牙住进没水没电的烂尾楼里,也没有一纸“停贷告知书”和银行撕破脸的魄力。
倒是香港管理部门警钟长鸣,火速又给预售制打上补丁。
新修订的补丁除了要求改善监管资金账户、开发商和监管角色之间的关系透明化,还有关键的一环,把业主权利放在银行的前面。
在建筑按揭中列明,一旦买家已缴付全数楼价,在楼盘落成后,业主所享有的权益优先于承按银行。
这么一来,银行也成了“弱势群体”。
这个补丁打上去之后,香港在2003年之后,几乎很少再听到严重的烂尾楼事件了。
我看了一时间摸不着头脑:
咱们总争论的大而不倒、经济支柱、财富之锚、无法切割,这些大词怎么香港人好像不在乎?

4

这几天,“停贷潮”的消息正愈演愈烈,蔓延了全国多个城市,逼得多家银行出面回应。
在这些消息中,有一条短视频在网上流传,是问题楼盘业主与负责监管项目资金的银行一方的灵魂对话。
视频里在业主们的追问中,银行方的代表解释了监管账户的资金,究竟是如何运作。
按他们的说法,开发商向银行提出请求,说明钱要花到哪儿,银行核准后交到房管局去。
房管局有专门监管资金使用的一个科室,只要他们点头,银行就会转钱给开发商。
至于这笔钱是给工人发工资了,是支付给第三方了,还是去还海外贷款了。
我们银行没有能力,也没有义务去核准开发商到底干了啥。
面对业主们发出的灵魂提问:那你们何必要叫监管银行呢?
这位银行方的代表用浓重的河南口音斩钉截铁地回答:
对不起,我们也不想!
这是国家法律法规规定的,要有监管银行、要有监管账户,开发商于是在我们这儿放了一个账户。
我相信,这番对话任谁看了都会垂泪。
这么多年守着一个四面透风的仓库,要和开发商勾心斗角,还要承受群众的责难,业主以动态还贷相逼。
银行的同志们受委屈了!

5

前一天,情感大V任泽平在个人媒体上呼吁取消商品房预售制。
自上世纪九十年代引入预售制以来,这项制度成了内地房地产销售的主流模式,并助长了长达三十年的地产黄金周期。
我们既然认真地抄了香港的作业,把卖地、预售、期房、公摊都抄了一遍。
为什么只留了规避和处置烂尾楼的这道大题不抄呢?
预售制下,地方拿到了土地收入;房企提前收了房款;银行不管你拿不拿得到房子,每月准时催你还贷。
怎么到了要承担烂尾的代价时,只把那些业主们推到前面了?
这个环节里但凡有一家为接盘者想一想,也不至于让这些业主冒着损失首付和失信被执行的风险,搞这种悲壮的抗议。
经济学家托马斯·索维尔说过:
当错误的代价由别人承担,犯错很容易,坚持错误也很容易。
这句话还可以翻译成我们更熟悉的话:
用别人的头撞墙,当然可以不撞南墙不死心。
但素来号称小镇做题家的韭菜斯基也不以为然,他说:
学霸抄作业是这样的,总是能直接忽略那些错误答案。
再者说,即便是抄作业,也没必要全抄。
你抄作业的时候,也不会去抄那些考试不考的题。


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