预测昆明楼市2022年平稳健康发展

　　1月13日，jinshizu.com昆明市房地产开发与经纪协会发布《2021年度昆明房地产行业蓝皮书》，对2021年昆明楼市发展进行系统总结，并对2022年发展进行展望。在房住不炒的背景下，受一系列宏观利好政策的影响，预判今年昆明房地产不具备持续下行的空间，将在年末实现量价齐稳，保持市场平稳健康发展。

　　省内州市客户在昆购房占比四成

　　从统计数据看，2020 年前昆明房地产投资增速高于全国水平，但2021年受政策及市场影响，全国出现房地产投资增速减缓，昆明房地产投资增速大幅减缓且低于全国水平，并于10月出现同比负增长。

　　去年热销板块中，主城北市区、南市区的核心区域表现为价格稳定、去化较快，片区抗跌性强；果林、高铁南站、斗南、新螺蛳湾片区表现价格波动大，但去化较快；方旺、六甲、北辰和马街普坪片区表现为价格稳定，但去化较慢；大学城、经开区、山水新jinshizu.com城等新开发区域表现为价格波动大，去化周期长。

　　从库存关系分析来看，呈贡行政中心、新螺蛳湾、眠山、斗南、前卫等片区因库存小、去化快，为新生机会市场；会展中心、巫家坝、高新、金江片区库存量大，但去化周期短，视为主力市场；方旺、大学城和马街普坪片区因库存量大，去化周期长，为高竞争市场；度假区、凉亭、六甲、经开、北部山水新城因库存量小，去化周期长，一般表现为饱和市场。

　　商业办公市场销售受调控影响较小，销售量和去年基本持平，库存持续增长。主城商业库存 370万平方米，年均成交面积 54万平方米。主城办公库存249万平方米，年均成交41万平方米；商、办成交套数合计均在0.9万套至1.2万套，年均需求不大，较为稳定。

　　从新房购房人群分析，市内购房人群作为楼市基本盘，近年占比稳定在27%左右；反映昆明吸引力的全国购房群体，随着2019年房价走高和jinshizu.com疫情的影响，持续走低至占比30%；作为云南的单核中心城市，对本省州市吸附能力增强扩大，占比超过四成。

　　从购房人群地域偏好区域来看，本地购房者主要集中在主城区；州市购房者主要集中在西北新城、北部山区新城、方旺、经开区、滇中空港等价格较低、供应量较大的区域；省外购房者则主要集中在安宁太平、晋宁环湖、呈贡等区域。

　　二手房市场交易波动小于新房，全年主城新房交易套数同比下降26%，二手房交易套数同比下降16%。年末贷款政策放宽之后，交易量回升显著，反映昆明刚性住房需求旺盛。

　　楼市不具备持续下行的空间

　　房地产发展，短期看金融、中期看土地、长期看人口。今年昆明坚持“房住不炒”定位不会改变，受市场供求转变、人口增长、经济增长、产业聚合、区位优势不断凸显等一系列利好因素的影响，预判昆明房地产不具备持续下行的空间。

　　今年市场分化将加剧，部分核心地段的优质楼盘销售将拉动周期性均价快速回升。上半年需警惕个别楼盘二次触底，造成新的问题。下半年整体住宅市场成交量有望企稳回升，至年末实现量价齐稳。

　　记者吴劲松报道

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